Падение ВВП и снижение реальных доходов граждан, рост инфляции, сохраняющаяся неопределённость в целом — новые экономические условия, в которых оказались россияне, затронули практически всех. В том числе и инвесторов. Сложившаяся ситуация заставляет их проявлять максимальную осторожность, потому что нет совершенно никакого понимания, что будет дальше и как хотя бы частично избежать потерь. Что будет происходить на фондовом рынке и в недвижимости до конца года, куда нести деньги, чтобы защитить и приумножить, и стоит ли это сейчас делать вообще, рассказал Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

С чем столкнулись российские инвесторы в начале 2022 года

Одним из первых пострадал российский фондовый рынок — MOEX (Московская биржа) остановила торги 25 февраля, а в предыдущие сутки акции некоторых отечественных компаний потеряли в цене до 25%. И после ЦБ РФ долго не открывал на MOEX секции фондового и срочного рынков. Торги возобновились только в конце марта, но это не было возвращением к прежней жизни: инвесторы получили доступ к 33 ценным бумагам исключительно российских компаний.

Кроме этого из-за санкций против центрального депозитария России, выступающего промежуточным звеном хранения ценных бумаг, произошла блокировка иностранных активов у 5 млн частных инвесторов. Это около 320 млрд рублей, зависших «где-то». Свои деньги не могли вывести и индивидуальные инвесторы, которые работали через брокерский счет, и клиенты ПИФов (паевых инвестиционных фондов).

Проблемы с покупкой акций американских и европейских компаний остановленными торгами и зависшими деньгами не закончились. Летом ЦБ РФ заговорил об ограничениях на сделки с иностранными ценными бумагами для неквалифицированных инвесторов — как пояснил регулятор, эта мера вводится «для защиты инвесторов».

Как результат этого всего, уже в 1 квартале 2022 года у российских ПИФов сократилось количество активов. Особенно тяжело пришлось фондам облигаций, которые потеряли почти 20 млрд рублей. Стабильными остались только активы ЗПИФ (закрытых паевых фондов), потому что основная часть их денег находится в недвижимости, чья стоимость не такая волатильная, как у ценных бумаг.

Санкции в адрес нескольких крупных российских банков потребовали от УК передавать свои фонды другим управляющим. В первую очередь это коснулось ВТБ, оказавшегося под блокирующими санкциями (SDN, самый «тяжелый» вид), и Сбербанка.

Вдобавок, многие российские компании из числа «голубых фишек» отменили дивиденды. Это сделали Сбербанк, «Магнит», X5 Group, Газпром и многие другие. Теперь инвесторам непонятно, на кого можно рассчитывать. Раньше в этом плане было больше определенности.

Что происходит сейчас

После февраля российский фондовый рынок просел на 50% и пока не собирается восстанавливаться полноценно, за исключением некоторых компаний. Все еще есть сложности с покупкой ценных бумаг «недружественных» стран, несмотря на возобновление торгов БПИФ на иностранные акции под управлением Тинькофф, Райффайзен и Альфа-Капитал. И если до сентября у рынка были шансы на восстановление, после объявления частичной мобилизации опять всё снова пошло вниз. После новостей о референдумах MOEX потеряла 10% индекса, и финансовые аналитики предполагают дальнейшее падение в краткосрочной перспективе.

Ситуация пока остается напряженной. Однако сейчас есть возможность дешево купить акции хороших компаний в надежде на рост их цен через несколько лет — в основном речь про российские ценные бумаги.

Также смещается фокус внимания рынка в сторону драгоценных металлов. В августе активы ПИФов, которые с ними работают, выросли на 0,4 тонны (до 2,7 тонн), потому что у инвесторов снова растет интерес к золоту как к альтернативному инструменту. Учитывая это, управляющие компании готовятся запускать фонды, предлагающие вкладывать в физическое золото — раз ETF российским инвесторам недоступны. А для желающих купить золото лично, чтобы в чем-то сохранить деньги, раз доллар и евро становятся «токсичной» валютой, НДС на покупку слитков отменен еще весной.

В 2021 году был бум жилой недвижимости, во многом за счет программы льготной ипотеки. В начале 2022 года, после 24 февраля был также всплеск интереса к покупке квартир, но сейчас это уже отыгранная карта: количество сделок сильно просело. Во 2 квартале 2022 года оно упало в 2 раза к 1 кварталу. И покупка квартиры как инвестиционного актива сейчас абсолютно не выгодна.

Застройщики решили от себя субсидировать ипотеку клиентам и сделали 0.1% ставку, а если покупать квартиру за наличные, они готовы давать скидку до 25%. Поэтому на рост цен рассчитывать особо не стоит, только если инфляция опять будет высокой. В результате никакой экономической выгоды не получится.

В секторе недвижимости для инвесторов тихой гаванью пока остается только коммерческая, с надежными арендаторами и хорошей локацией. По итогам 1 полугодия 2022 года объем сделок здесь вырос на 42% (почти до 180 млрд рублей) — относительно 1 полугодия 2021 года. В основном это инвестиции российских участников рынка: доля иностранного капитала не достигает и 2%. Деньги идут преимущественно в площадки под девелопмент, офисную и торговую недвижимость — это 85% всех инвестиций в деньгах.

Что ждать дальше

Давать долгосрочные прогнозы сейчас бессмысленно — все может измениться в любую минуту. Но в отношении фондового рынка пока шансов на позитивное ближайшее будущее мало. Вряд ли он вырастет в этом году, даже когда закончится СВО. Тем более ЦБ РФ уже с сентября ввел ограничения на покупку ценных бумаг «недружественных» стран для неквалифицированных инвесторов: таких активов не может быть больше 15% в портфеле. А с 1 января 2023 года будет действовать полный запрет на их приобретение. Уже купленные ценные бумаги останутся в собственности, ими можно будет распоряжаться как угодно — нельзя только новые взять.

Квалифицированным инвесторам вкладываться в оставшиеся доступными акции иностранных компаний нет смысла — рано или поздно они все окажутся заблокированы. Это направление в ближайшей перспективе абсолютно тупиковое. Тем, кто верит в рост фондового рынка, кто готов ждать несколько лет и рисковать, можно смотреть на акции российских компаний. В ближайшее время они будут дешевыми, есть шанс пополнить портфель выгодно. Но неясно, когда их котировки вырастут и насколько.

С недвижимостью все менее однозначно. Цены на жилую могут войти в длительную коррекцию, а могут продолжить рост, но более умеренными темпами, чем в последние 2-3 года. Снижение ставки ЦБ может сохранить ипотеку и спрос на квартиры. Если же ставка будет держаться, спрос упадет еще сильнее, и случится коррекция рынка. При этом покупать лучше или российские квадратные метры, или смотреть на Турцию, ОАЭ, Тайланд и нового друга — Иран. Про иностранные инвестиции в недружественных странах пока стоит забыть.

Коммерческая недвижимость в хорошей локации и с надежным арендатором продолжит расти в цене, инвесторы будут скупать такие активы с целью сохранить и приумножить. Здесь все остается стабильно, и это один из вариантов защитить свои деньги сейчас и от инфляции, и от прочих факторов. В ближайшей время будут перспективными склады и стрит-ретейл, не зависящий от ситуации в мире. Торговые центры находятся в подвешенном состоянии после потери большого количества иностранных арендаторов, а также усиления e-commerce в пандемию. Офисы за счет распространяющейся удаленки тоже теряют популярность.

Кроме недвижимости имеет смысл смотреть на иностранную валюту, однако нужно учитывать огромную инфляцию как по доллару, так и по евро — они обесцениваются почти с той же скоростью, что и рубль. Также защитным активом продолжает выступать золото. Особого дохода оно не принесет, но деньги сохранит и не подведет, как фондовый рынок.