Профессиональный инвестор, генеральный директор инвестиционной компании AKTIVO Егор Клименко и фаундер компаний Оскар Хартманн рассказали, почему коллективные инвестиции сохраняют привлекательность для любого инвестора, вне зависимости от его опыта и финансового положения.
Егор Клименко
Коллективные инвестиции появились в России в 1996 году, после Указа Президента № 765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации» от 26 июля 1995 года, в котором регламентировался процесс создания и функционирования инвестиционного института. Толчком к развитию стал 2001 год, когда был принят федеральный закон об инвестиционных фондах и их подразделении на открытые, закрытые и интервальные. Коллективным инвестициям в России не так много лет, но формат привлекает внимание инвесторов разного уровня дохода и опыта за счет своей стабильности. В периоды экономического спада это особенно актуально.
Кризис 2020 года внес коррективы в понимание сути того, какого рода последствия влечет за собой спад. Помимо прогнозируемого роста курса валют и падения цен на нефть, пандемия привела к явлению самоизоляции: запретам на перемещения, закрытию офисов и предприятий. Оставшись без возможности продавать, далеко не каждый бизнес сохранил витальность. Уже в марте 2020 года почти 70 000 индивидуальных предпринимателей закрылись — на 77% больше, чем в 2019 году. А в июле аналитики отметили, что закрылось 20% предприятий малого и среднего бизнеса.
От последствия локдауна и глобального экономического кризиса пострадали все сферы экономики. Офисная недвижимость не стала исключением: по данным Knight Frank вводится офисная недвижимости в этом году минимально с 2018 году. Речь идет о 5-6 тысяч квадратных метров. При этом вакантность класса А выросла на 9,2%, а класса С — на 10%. Офисы прогнозируемо чувствительны к последствиям спада в экономике — компании закрываются или предпочитают экономить на офисной площади, сокращая издержки. Многие осваивают удаленный формат работы.
В наиболее выигрышном положении оказались торговые центры, в которых продуктовый ритейл — якорный арендатор. Вне зависимости от кризиса, закрытых границ, пандемии — продукты первой необходимости нужны всегда. Именно это позволило ритейлу остаться открытым и сохранить поток для арендаторов торговых центров. Рядом с продуктовым ритейлом размещаются аптеки, зоотовары и другие небольшие магазины, которые за счет незакрытого ритейла также продолжали работу — получали прибыль, платили арендную плату и, тем самым, поддерживали стабильный доход собственников торгового центра.
Формат закрытого паевого инвестиционного фонда, который используется для коллективного приобретения высокорентабельного торгового объекта институционного характера отвечает за стабильность в портфеле зрелого инвестора и дает доход в валюте рынка. Профессиональные инвесторы считают принцип диверсификации основополагающим. Он применяется как внутри портфеля, так и при выборе объектов для инвестирования, чтобы не складывать все яйца в одну корзину.
В моем собственном портфеле это выглядит так: одна часть инвестируется в биржевые инструменты — биржевые фонды ETF: 40% в фонды акций (VTI или SPY), 40% в фонд на американские депозитарные расписки TLT, 20% в золотой фонд GLD, другая часть — коммерческая недвижимость, которая отвечает за стабильный прогнозируемый доход.
Оскар Хартманн
Интерес к коллективным инвестициям очевиден: с 2018 года стоимость чистых активов паевых фондов выросла на 36,7% по данным investfunds.ru. Остро-кризисная весна сказалась и на сфере ПИФов, но, сравнивая показатели за август 2019 и август 2020 года, отмечается приток в 205,5 млрд. рублей.
Это связано с общим стремлением инвестора не только получит стабильность, но и прозрачность. Когда я десять лет назад стал часто и много инвестировать, меня удивило то, что найти историю объекта — невозможно. И это не говоря уже о том, чтобы получить информацию об объекте на более глубоком уровне: доходность от него в разные периоды.
Основательный due diligence, которые необходим для принятия решения об инвестировании, невозможен без базы данных на объект. Постепенно коллективные фонды «приучают» инвесторов требовать такие данные и не вкладываться в объекты без всесторонней предварительной оценки.
Коллективные инвестиции помогают профессиональным инвесторам приумножить капитал и сокращают расстояние между ними и активом, исключая из цепочки несколько уровней посредников, каждый из которых получает прибыль за посредничество, но далеко не всегда заинтересован в успехе инвестора.
Чем профессиональнее инвестор, тем отчетливее он осознает, что все затраты и издержки должны окупаться. И если посредник получает часть вашей прибыль — затраты должны конвертироваться в профит и для инвестора. Профессиональные управляющие, которые осуществляют менеджмент объекта, приобретенного закрытым паевым фондом, заинтересованы в прибыли пайщиков, поскольку получают процент от общей прибыли. Они экономят время инвесторов и позволяют им получать очищенный от расходов доход.
В перспективе, думаю, придем к формату, в котором инвестиционные фонды заменятся биржами доходных квадратных метров. Затраты на менеджмент зданий упадут с 8% от денежного потока до 1%, и это поможет развитию. Появится возможность покупать квадратные метры, продавать квадратные метры — ровно так, как сейчас мы поступаем с акциями. Но недвижимость стабильнее акций — меньше колебаний в цене. А сами инвесторы заинтересованы в долгосрочном владении. И в таком случае все преимущества коллективной собственности через фонды станут доступны на бирже: окупаемость за 7-8 лет и прибыль после уплаты налогов 7-9%. Вероятнее всего тренд на совместную собственность только на старте своего развития.
