Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых надежных, по мнению россиян, способом вложить деньги. В зависимости от стратегии инвестора, он может как просто сохранить капитал, так и увеличить его. Однако для того, чтобы такое вложение действительно принесло пользу, нужно понимать, что именно приобретать и как этим объектом потом распоряжаться. В какую недвижимость сегодня лучше инвестировать в России, в каких городах и как правильно подобрать ликвидный объект, объясняет Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem.
В каких городах России стоит инвестировать в недвижимость
Москва и Санкт-Петербург были и останутся в числе самых привлекательных для инвесторов городов. Сюда всегда есть приток людей из других регионов России, из других стран, а этим людям надо где-то жить — временно или постоянно. И спрос формируется, фактически, на все классы жилья: и на бюджетное, и на элитное. Всегда можно найти и арендатора, и покупателя.
Оба города постоянно развиваются, хотя Москва это делает быстрее — в том числе с точки зрения скорости улучшения транспортной инфраструктуры. Все больше районов Москвы становятся комфортнее для проживания, и это повышает ценность новостроек в них. Но в Москве и Санкт-Петербурге очень высокая стоимость жилья, что может стать проблемой для частного инвестора в массовом сегменте. Хотя при этом и ставки аренды будут высокими, и цены на перепродажу.
Средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду в Москве, по оценкам «Домклик», составляет 5%, а в Санкт-Петербурге — 4%. Цифры могут меняться в зависимости от района города и от сегмента недвижимости. Например, в Москве в Пресненском районе доходность может составить и 6% годовых.
Среди остальных городов России стоит выделить крупные курортные города, которые привлекательны для инвестиций притоком туристов, создающих основной спрос на жилье. В первую очередь это Краснодарский край: по данным федерального девелопера «Нанометрия», здесь готовы купить жилье 37% инвесторов из Москвы и Санкт-Петербурга. И по оценкам агентства РИА Новости, Краснодарский край — лидер среди российских регионов по потенциальной доходности недвижимости.
Туристы — не единственный фактор спроса на приморское жилье. С активным распространением удаленной работы многие люди начинают рассматривать возможность жить или за городом, или в курортных городах, и потому готовы купить дом у моря или арендовать его. Это тоже создает спрос на недвижимость в Краснодарском крае и делает ее хорошим инвестиционным активом. Причем релокация работающих удаленно людей происходит круглый год.
Наиболее перспективным направлением для инвестиций становится Сочи, который как курорт тоже работает круглый год. Летом туристов привлекает море, зимой — Красная Поляна с горнолыжным отдыхом.
Если инвестор рассматривает другие регионы России, то ему стоит ориентироваться на миллионники и на туристические центры, на уровень развития инфраструктуры, на общее развитие города.
Заходить в коммерческий объект или в жилой
И жилую, и коммерческую недвижимость можно как сдавать в аренду, так и перепродавать. Но на этом схожести двух категорий объектов заканчиваются и начинается большое количество различий.
Во-первых, порог входа в коммерческую недвижимость зачастую выше, чем в жилую. Точные цифры зависят от города, от сегмента рынка (масс-, бизнес-, премиум- и так далее), но в большинстве случаев ликвидная квартира все же будет дешевле, чем условный офис или торговая площадь.
Однако здесь стоит сказать, что в коммерческую недвижимость можно инвестировать с меньшими суммами, если заходить в нее не через прямую покупку, а через ЗПИФ. То есть, через коллективные инвестиции, покупая долю в активе.
Во-вторых, подобрать ликвидный объект коммерческой недвижимости, а потом еще и найти для него хорошего арендатора или покупателя сложнее, чем в случае с квартирой или домом. Это не значит, что подобрать ликвидную квартиру легко и просто. Но для коммерческой недвижимости нужен большой опыт на рынке. Если его нет, без помощи специалиста не обойтись.
Кроме того, квартиру, апартаменты или даже дом, купленные как инвестиционный объект, всегда можно использовать и как собственное жилье по необходимости. Это не только потенциально доходный актив, но и личное имущество.
Если квартира не будет приносить ожидаемую доходность или инвестор просто передумает ей распоряжаться как активом, риск, что он пожалеет о ее покупке, ниже, чем в отношении условного офиса или склада.
Тонкости поиска инвестиционного актива в жилой недвижимости
Если инвестор приобретает жилье под сдачу в аренду, апартаменты для него могут стать немного выгоднее обычной квартиры. Поскольку юридически это нежилое помещение, оформить постоянную регистрацию в нем нельзя, апартаменты часто продаются дешевле примерно на 10-20%. При этом сдавать их можно по той же стоимости, что и квартиры: для арендатора нет разницы, что именно снимать. Так что владелец может немного увеличить потенциальную доходность.
Но если инвестор покупает жилье и не исключает того, что он будет какое-то время сам там жить, и лишь периодически — сдавать, то ему стоит проанализировать все ограничения апартаментов. В том числе, например, разницу имущественного налога. И в случае с перепродажей апартаменты не так выгодны, как квартира.
При выборе жилой недвижимости для перепродажи инвестор может пойти двумя путями. Первый — приобрести квартиру в новостройке. В таком случае заходить нужно на самом раннем этапе строительства, чтобы максимально выиграть на разнице цен. В Москве эта разница, по нашим оценкам, может составить 25-30%. Но здесь стоит обращать внимание на договор с застройщиком: там может быть пункт о том, что до сдачи квартир в эксплуатацию собственник не может заключать договор по переуступке прав.
Второй путь — купить вторичное жилье: на элитном рынке Москвы, особенно в пределах Садового кольца, это достаточно перспективный вариант. Новые дома появляются редко, зато есть много старых доходных домов, качественных «сталинок». При покупке вторичного жилья стоит искать квартиру на срочных продажах — тогда можно приобрести ее ниже рыночной цены и получить более приятную доходность.
Также сейчас мы наблюдаем рост спроса на загородные дома в Подмосковье. Активный переход на удаленную работу и развитие транспортной инфраструктуры рядом с Москвой позволили многим состоятельным людям задуматься о том, чтобы перебраться на природу, в более спокойный и экологичный район. Поэтому инвестор может рассматривать покупку элитного частного дома как актива для перепродажи.
Коммерческая недвижимость: офисы и торговые центры
Среди коммерческой недвижимости в Москве сейчас наиболее привлекательна офисная. Несмотря на то, что из России ушло много международных компаний, которые были арендаторами офисов А-класса, спрос на такие площади сейчас высокий. Деловая активность в столице растет.
По оценкам застройщика October Group, за январь-октябрь 2023 года объем продаж офисов оказался на 34% больше, чем в том же периоде 2022 года. При этом количество предложения падает и не успевает удовлетворить увеличивающийся спрос. Самые востребованные объекты — с площадью до 250 кв. м.
Торговые площади постепенно восстанавливают свою инвестиционную привлекательность, хотя делают это медленнее, чем офисы. У торговых центров увеличивается посещаемость, хотя она все еще ниже, чем в 2019 году — последнем, в который бизнес не штормило. На пустовавших после ухода иностранных ретейлеров площадях стали появляться новые магазины, постепенно набирающие аудиторию. Торговые центры нельзя назвать очень выгодным активом, но к ним можно присматриваться.
Пока же в большем фокусе остается стрит-ритейл: как минимум те площади, которые появляются вместе с новыми ЖК. А также площади в центре Москвы, где стабильно увеличиваются арендные ставки.
При выборе коммерческой недвижимости очень важно обращать внимание на локацию: от нее в большей степени будет зависеть спрос со стороны арендаторов и величина арендной ставки. Например, офис едва ли привлечет большое внимание арендаторов, если он находится на окраине города или в спальном районе. Простаивать площадь там может очень долго, при этом владельцу придется тратить деньги на ее обслуживание.
Что учитывать при выборе объекта для инвестиций
Первое и главное — это стратегия инвестора и его цель. Консервативному инвестору с небольшим опытом и желанием избежать рисков будет лучше приобретать вторичку (с хорошим ремонтом и там, где есть высокий спрос на вторичное жилье) или почти готовую новостройку. А для получения большей доходности уже нужно будет смотреть в сторону перепродажи — это значительно выгоднее сдачи в аренду.
Второй момент, на который стоит обратить внимание, — содержимое инвестиционного портфеля. Важно подбирать актив, который будет выгоден не только сам по себе, но и в сравнении с другими.
Например, условная квартира может дать инвестору 5% годовых, при этом ему нужно еще сделать в ней ремонт и долго искать арендатора. А в его портфеле есть активы, которые приносят 7-8%, но требуют от него меньше затрат и по времени, и по бюджету. Стоит задуматься — так ли ему нужно приобретать конкретную квартиру. Возможно, стоит посмотреть на другие объекты с большей доходностью или продумать другую стратегию: условно, получить доход не со сдачи в аренду, а с перепродажи.
Третий нюанс — при оценке ликвидности объекта смотреть не только на его плюсы в моменте, но и на то, что будет дальше. Как в ближайшие годы будет развиваться город, район, что может поменяться и как это повлияет на конкретный дом или коммерческий объект. Как далеко придется загадывать, отчасти зависит от стратегии инвестора: будет он перепродавать в течение года или решит зарабатывать на сдаче в аренду несколько лет.
Кроме этого стоит выбирать объекты со средней ценой для конкретной категории. Нежелательно заходить в слишком дорогие или слишком дешевые — риски будут высокими. Очень дорогая (относительно рынка) квартира, купленная в новостройке на этапе возведения дома, может со временем подешеветь. В итоге на выходе инвестор получит незначительную разницу между ценами, что уменьшит его потенциальную доходность и будет особенно неприятно при перепродаже.
