Еще несколько лет назад инвестиции в жилье при определенных условиях рассматривал каждый шестой житель России. Сейчас приобретение квартир уже не так доходно: цены на квадратный метр достигли своего пика, при этом из-за кризиса арендные ставки и ликвидность жилых помещений снижается.

Однако в целом недвижимость как способ вложений средств не потеряла своей привлекательности — скорее, изменился фокус. Так, прошлогодний опрос Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) показал, что недвижимость по-прежнему считается самой надежной и выгодной инвестицией, особенно в кризис — целых 40% респондентов предпочли ее банковским депозитам и покупке валюты. Но внимание розничных инвесторов с жилого сектора с доходностью на уровне 4-5% годовых переключается на коммерческий сегмент — торговые центры, бизнес-пространства, склады, гостиницы — с доходностью на уровне 7-12% годовых. 

В том числе этому способствует резкое снижение порога входа. Раньше для приобретения коммерческих помещений требовался самостоятельный глубокий анализ и свободные 50-150 млн рублей. Сейчас набирают популярность так называемые коллективные инвестиции и появляются специальные инвестиционные онлайн-платформы — с их помощью даже начинающий инвестор со 100 тыс. рублей может вложиться в крупный объект стоимостью сотни миллионов, и даже миллиарды рублей.

Никита Корниенко, основатель компании SimpleEstate, рассказывает о перспективах и тонкостях коллективных инвестиций.

Как делить неделимое 

Групповые инвестиции в коммерческую недвижимость — обычное дело в развитых западных странах. Например, в США популярны инвестиционные трасты недвижимости или REIT (Real Estate Investment Trust) — публичные компании, владеющие и управляющие ликвидной недвижимостью и котирующиеся на биржах. Распространены и онлайн-инструменты для упрощения инвестиций в этот сектор: Cadre, RealtyMogul, CrowdStreet, FundRise и другие.

В России аналогичные структуры только начинают зарождаться. Рынок предлагает долевое участие в открытых и закрытых ПИФах (паевых инвестиционных фондах), но у них строгое регулирование, а обслуживание в среднем обходится до 10 млн рублей ежегодно. В результате из-за высоких комиссий и невысокой ликвидности самих паев интерес инвесторов к таким форматам пока что понижен. 

Есть и другой вариант — прямые инвестиции через покупку доли в АО (акционерном обществе), на обслуживание которого требуется около 300 тыс. рублей в год. На практике это выглядит так: для каждого конкретного объекта недвижимости создается отдельное АО, его управляющая компания получает обычные акции, а инвесторы — привилегированные, а значит, и гарантированные дивиденды. Пока что такой функционал предоставляет единственная компания, аккредитованная Центробанком — инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate. Ее в 2019 году основал бывший инвестиционный аналитик Goldman Sachs и Elbrus Capital, Никита Корниенко. 

Как войти и выйти 

SimpleEstate проводит профессиональный анализ и отбор недвижимости, и за прошлый год закрыл три объекта: офис в бизнес-центре и два продуктовых стрит-ритейла в Москве на общую сумму более 260 млн рублей. 

Хотя размер минимальной инвестиции не превышает 100 тыс. рублей, по словам основателя, средний размер вложения сейчас составляет 8-9 млн рублей, а через несколько лет его планируют снизить до 2-3 млн рублей. Как объяснил Никита Корниенко, такой большой «средний чек» при таком низком пороге входа обусловлен тем, что большинство инвесторов на платформе — состоятельные предприниматели и топ-менеджеры, которые хотят диверсифицировать свой портфель активов, но при этом не имеют времени на самостоятельное изучение ниши и управление объектом. Протестировав платформу на небольшой сумме и убедившись в ее эффективности, клиенты уже смело вкладывают десятки миллионов рублей.

Выход инвестора оформляется как продажа его акций на той же платформе, без необходимости продавать весь объект целиком, что существенно повышает ликвидность инвестиций.

Как и сколько можно заработать 

Потенциальная доходность объектов варьируется в зависимости от конкретных условий: например, в результате пандемии и активного перехода торговли в онлайн  арендные ставки у складов растут быстрее, чем у офисов.

«Вилка» доходности составляет от 10% до 20% годовых, но, по опыту SimpleEstate, намного вероятнее прогноз в 14-18% в год. Акционеры получают эти проценты в виде ежеквартальных дивидендов, а также в виде роста стоимости объектов. 

Сама платформа зарабатывает на двух видах комиссий: единовременной за организацию сделки (в среднем 2% от стоимости объекта) и ежегодной за управление объектом (в среднем 1% от его стоимости).

За период пандемии стоимость коммерческой недвижимости, особенно небольших объектов, существенно увеличилась: «За 2020 год практически все сегменты коммерческой недвижимости — в первую очередь склады и стрит-ритейл — прибавили в цене на 30% или даже чуть больше. На это повлияло как снижение ключевой ставки Центробанка, так и укрепление тренда на коллективные инвестиции в коммерческие активы. В ближайшее время новых скачков не предвидится, но цены будут стабильны даже несмотря на экономический кризис».