Любое дело полезно начинать с постановки цели: измеримой и достижимой. А дальше составить список задач и планомерно их выполнять. Инвестиции — не исключение. Цель определите сами, а со списком задач поможет профессиональный инвестор Константин Земсков, заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO.

Задача первая: оценить состояние дел

Многие люди не осознают, куда уходят деньги, пока не подготовят и изучат месячный отчет. Для этого необходимо зафиксировать и посчитать все поступления и траты. А в конце месяца оценить положение дел.

Удобно разделять доходы и расходы по категориям. Например, в доходы поместить заработную плату, премии, прибыль от аренды и подарки — иными словами то, что приносит деньги. Расходы также разнести по категориям: продукты, развлечения, кафе и рестораны, сервисы и подписки, одежда, подарки, транспорт, накопления, коммунальные платежи и так далее.

Рассматривая ситуацию в целом проще определить, насколько расходы оправданы и что с этим можно сделать: где сэкономить, а где перераспределить траты. Скажем, если покупка кофе перед работой — ежедневный ритуал, и человек не готов прощаться с привычкой, покупка домашней кофемашины и термокружки может быть экономически выгодным приобретением и оправдает себя в течение нескольких месяцев.

Задача вторая: планирование и смена мышления

На этапе подобных расчетов очень важно иметь четкую цель. Она мотивирует оценивать траты и доходы. Вернемся к кейсу с кофе. Допустим человек покупает кофе дважды в день, пять дней в неделю. При условии, что порция будет стоить 150 рублей, за месяц он потратит 7 200 рублей. Эта сумма не кажется большой, когда отдаешь по 300 рублей в день, но 7 200 рублей — это ощутимая сумма с точки зрения накопления. Таким образом, человек не позволяет фокусу внимания сместиться: мне важно пить кофе сейчас или поскорее накопить на первоначальный взнос.

Планирование, с одной стороны, помогает составить четкую последовательность шагов, а с другой — увидеть возможности. Например, вы осознаете, что не потянете такой же комфортный отпуск, как прежде. Вы начинаете искать оптимальный вариант и обнаруживаете ряд лазеек: заранее купленные билеты уровня комфорт равны по цене эконому, аналогичная ситуация с отелем. То есть вы можете сэкономить, но не потерять в комфорте, и так далее.

Расписав траты на подарки, особенно на календарные праздники, человек обнаружит брешь в бюджете. Поэтому распродажи в течения года станут более привлекательными и помогут сэкономить, а не совершать спонтанные покупки.

И главное, человек начнет планировать существенные регулярные траты: страховка, наплыв дней рождения в одном месяце, Новый год, 23 февраля, 8 марта, утренники в детских садах и все то, что за раз съедает много денег. Возможно, даже осознает, что профилактический осмотр у врача дешевле, чем лечение затяжного заболевания, на которое в свое время закрыл глаза.

Задача третья: сберегаем накопления

Отложенные сбережения важно правильно хранить, чтобы обойти инфляцию и не потерять их ценность. В основе любых накоплений — принцип диверсификации. Это касается, как валюты инвестирования, так и инструментов размещения капитала. Целесообразно хранить накопления в той валюте, в которой будет сделана покупка, на которую вы копите. Но если речь идет о долгосрочных накоплениях, половину суммы есть смысл разместить в валюте, чтобы избежать последствий девальвации рубля. Рублевые же инвестиции должны приносить такую доходность, которая покроет уровень инфляции и позволит заработать сверху.

Финансовая грамотность населения возрастает, и большинство граждан понимают, что доходность и риск от инвестирования имеют прямую зависимость. Так, инвестиции в акции могут принести как более высокую доходность, так и убытки — потерю сбережений. В в основе портфелей зрелых инвесторов — инвестиции в коммерческую недвижимость. Это оптимальная стратегия для консервативных инвестиций. Для среднего класса многомиллионные вложения в объекты недоступны, но этого и не нужно. Ведь даже профессиональные инвесторы предпочитают диверсифицировать доход и покупают паи в разных коммерческих объектах. В 2020 году эта стратегия показала себя особенно успешной: пайщики торговых центров с продуктовым ритейлом потеряли намного меньше дохода, поскольку такие объекты не закрыли в период локдауна. 

При инвестировании в объекты, важно не стать заложником ситуации и не получить обязанность включаться в операционную текучку. Закрытые паевые инвестиционные фонды предполагают менеджмент объекта командой профессиональных управляющих, а пайщики получают очищенный от налогов и расходов прибыль прямо на карту — это 8-10%. Паи таких фондов имеют вторичное обращение — то есть их можно продать. Чем интереснее объект и чем опытнее компания, которая занимается его управлением, тем выше ликвидность таких инвестиций.

Оговорка: кому подойдет такой план

Для начала оговоримся, что статья адресована  представителям среднего класса — тем людям, которые откладывают сбережения без ощутимых сокращений своих потребительских возможностей. Для покупки квартиры предполагается использовать ипотечное кредитование, а для этого необходимо собрать  средства на первоначальный взнос. Чем выше сбережения для первого взноса, тем больше возможностей получить ипотеку под низкий процент.

Хотя вопрос дискуссионный, покупку квартиры для личного пользования я рассматриваю не как инвестицию, а именно как потребление. Напротив, приобретение квартиры для сдачи в аренду уже является инвестиционной деятельностью, но вряд ли может представляться интересным. Средняя доходность от аренды жилой недвижимости в Москве в текущем году — около 4%. Указанная доходность не учитывает амортизацию квартиры, включая затраты на ремонт,  — итоговая доходность еще ниже. Уменьшает реальный доход и инфляция.

Сейчас вполне реально получить льготные условия со ставкой в 6-7%. В таких реалиях оживает извечная дилемма: брать ли квартиру в ипотеку, чтобы сдать ее в аренду, а с полученных доходов закрывать кредит. Мой однозначный ответ: это нецелесообразно. Даже если предположить гипотетическую ситуацию, когда собственник квартиры найдет бессрочного арендатора, то первые восемь лет (а если первоначальный взнос будет менее 20%, то и более длительный период) процентная составляющая платежей по ипотеке будет превышать полученный доход от аренды. А ведь предстоит ещё погашать и тело кредита. Суммарный платёж будет, конечно, сильно зависеть от срока по обязательствам, но вряд ли следует рассчитывать на период более, чем в 20 лет. В таких условиях общий платеж будет почти в два раза выше поступлений.

Совершать “экономически иррациональные действия” (когда снимать квартиру получается дешевле, чем покупать в ипотеку) можно под воздействием эмоциональных факторов. Но когда речь идет о покупке для личного потребления эти факторы и выходят на первый план. Потребитель отдает предпочтение таким моментам, как уют домашнего очага, чувству стабильности,  комфорту. Это подтверждает мой тезис о неинвестиционном характере покупки квартиры для личного потребления. 

Путь к достижению цели — планирование, регулярный учет доходов и расходов и целенаправленное формирование сбережений с использованием оптимальных инструментов инвестирования.  Надеюсь, что пройдя этот путь, вы также почувствуете тягу к инвестированию как к философии, и сможете попутно достичь финансового благополучия и накопить на безбедную старость.