Aktivo  за три года привлекли 2,5 миллиарда рублей от частных инвесторов. Генеральный директор Егор Клименко рассказывает о том,  откуда появляется тяга к инвестициям, как ее использовать на практике, что такое краудфандинговые инвестиции и почему продуктовый ритейл стабилен даже в кризис.

Всегда красиво и гармонично, когда история начинается с волшебного пенделя или  помощника, который по традициям русской сказки, указывает путь к принцессе и половине царства. Но у меня такой нет, простите. Что меня замотивировало с юношества думать о капитале – так это мои амбициозные однокурсники и преподаватели в дорогих костюмах индивидуального покроя.  На четвертом курсе я пришел в НИКойл, ныне Уралсиб, стажироваться в отдел корпоративных финансов и управленческого консультирования. Через три месяца стал штатным сотрудником компании. Утром учился, днем и вечером работал. Культура работы в инвестиционном банке на младших позициях — это бессонные ночи и полное отсутствие личной жизни. Многие не выдерживают. Те, кто остаются в обойме, вознаграждаются щедрыми бонусами. 

В 2003 году я окончил МГИМО. И решил, что обстоятельства не будут мной управлять. Моя цель — финансовая свобода: стал разбираться, как работают деньги, как и куда можно инвестировать.  

Следующие десять лет разбирался в том, как работают разные бизнесы, проводил инвестиционный анализ, структурировал сделки на десятки и сотни миллионов долларов, растил компании и продавал их. Этот опыт и знания помогли мне прийти к решению сформировать долгосрочный портфель, который будет состоять из дополняющих друг друга биржевых фондов и коммерческой недвижимости, которая защитит капитал от инфляции и будет приносить пассивный доход.

Идея, витающая в воздухе

С биржевыми инструментами было все ясно, но как инвестировать в коммерческую недвижимость — я не знал. Первая мысль: открыть ЦИАН или Avito. Но какое гигантское количество времени надо потратить, чтобы отбраковать переоцененную недвижимость, исключить вроде бы доступные объекты, но с низкой доходностью. Я довольно быстро понял, что в одиночку не справляюсь. Нужен целый пул специалистов и экспертов в разной сфере, которые выявят привлекательные объекты, проверят техническое состояние, оценят юридические риски, чтобы объект внезапно не оказался незаконной застройкой, и учтут коммерческий потенциал. Разговаривая с разными людьми, узнавал обескураживающие подробности неудачных инвестиций. О том, как небольшой объект с заявленной окупаемостью в 10 лет на практике приносил доход меньше 5%, а все время уходило на решение бытовых вопросов эксплуатации здания и управления арендными отношениями. Так не пойдет, решил я.

В 2015 году познакомился с серийным предпринимателем, основателем шопинг-клуба KupiVip Оскаром Хартманном. Он планировал создать коробочное решение для инвесторов с любым чеком, которые хотят получать рентный доход. Идеи Оскара полностью совпали с решениями, которые я искал для себя. В том же году Оскар создал AKTIVO, я выступил сооснователем проекта и инвестором. Еще больше углубился в инвестиции, и в итоге Оскар предложил мне возглавить AKTIVO.

Ставка на ритейл

Мы поставили на коммерческую недвижимость. В любой цикл экономики торговая недвижимость с продуктовым ритейлом стабильна и доходна. Нам всегда будет нужна еда, сколько бы мы не получали. AKTIVO находит доходный стрит-ритейл и торговые центры, проверяет их вдоль и поперек, упаковывает в закрытый паевой фонд и продает паи частным инвесторам. Суть в том, что даже начинающий инвестор с небольшим капиталом в итоге получает долю в крупном объекте благодаря коллективным вложениям. Крупный инвестор получает диверсификацию портфеля в разных объектах недвижимости, а не в одном. Не надо складывать все яйца в одну корзину – первое правило инвестора. Объектами, которые представлены на платформе, управляем мы сами, так что у клиента нет никаких забот. Компания шкурно заинтересована в большей прибыли своих пайщиков, поскольку платформа получает процент с дохода.

«Первое правило инвестора — не складывать все яйца в одну корзину»

Я не ошибся в идее Оскара, он был прозорлив, как и всегда: продукт AKTIVO оказался востребован. Минимальные инвестиции — 300 000 рублей. Это законодательное ограничение.  Окупаемость: 7-8 лет. Доход в первый год инвестирования: 9-10% после вычета всех налогов и расходов. За три года привлекли 2,5 миллиарда рублей от частных инвесторов, в управлении 15 000 квадратных метров, 140 арендаторов.  

Были ли сомнения?

В принципе, мы не сомневались в успешности. В России нет аналогов платформы, а сама она создавалась из нашей же инвесторской потребности.  Оскар часто рассказывает, как бездумно скупал объекты, вкладывался в них и не получал ничего. Его встряхнула книга Тони Роббинса «Money. Master the Game: 7 Simple Steps to Financial Freedom», о том, что лучше иметь пассивный доход, вместо того чтобы строить личные финансовые стратегии на рискованных инвестициях. Важно, чтобы недвижимость работала на тебя, а не ты на нее. Так AKTIVO и появилось. В 2015 не было компании, которая бы экспертно оценивала объект, давала возможность приобрести его в складчину, а потом управляла им без перебоев.

В ближайшем будущем будем расширяться в регионы, добавим другие типы недвижимости. Начнем экспансию с городов-миллионников: выкупим торговые площади и сделаем города России интереснее для жителей — хороших арендаторов привлекает хорошая недвижимость. А у нас она именно такая.